Etat des lieux du marché de la location Airbnb à Paris durant les JO 2024

Bienvenue dans cette première note d’analyse hebdomadaire des prix des locations Airbnb pendant les Jeux Olympiques de Paris 2024. Chaque semaine vous retrouverez une analyse de l’évolution du marché pour adapter vos prix et conditions de vente et réussir vos JO.

Pour cette première analyse, nous allons faire un état des lieux du marché.

Inventaire du marché parisien

Au 2 février 2024, il y avait 8 874 annonces actives et ayant des disponibilités pendant les dates des Jeux Olympiques. Cela représente un peu moins du quart des annonces Airbnb actives au moins une fois par an sur Paris

Attention, cela ne veut pas dire que déjà 3/4 des capacités parisiennes ont déjà été réservées. Mais plutôt que certaines annonces ne sont pas (encore ?) ouvertes à la réservation pour les JO. De plus, nos estimations sur le Taux d’occupation déjà réservé pour la période des JO tourne entre 22% et 30%, en fonction du quartier et de la capacité d’accueil.

Ainsi, à date, on est loin d’un déferlement de réservations early-bird. Certes, une occupation de 25% à 5 mois en avance est un excellent chiffre – en dehors d’un évènement planétaire tel que les JO. Il faudra donc attentivement surveiller le pickup des semaines et mois à venir. Ce que l’on fera bien sûr dans nos notes hebdomadaires.

Trois facteurs principaux rentrent en jeu dans vos chances de bien louer sur Airbnb à Paris en 2024 :

• La localisation

• La qualité perçue

• Et bien sûr un prix compétitif

Répartition géographique

Pas de véritables surprises pour la répartition du nombre d'annonces par arrondissement. Ce ne sont pas forcément les arrondissements les plus grands qui ont le plus d’annonces actives. Mais plutôt les arrondissements les plus peuplés et ayant le plus de logements.

Le 18^e arrondissement présente plus de 1000 annonces, tandis que le 11^e approche les 800 disponibles pour les dates de Jeux Olympiques.

Si l’on descend un cran plus bas, au niveau du quartier administratif (Paris est découpé en 80 quartiers administratifs, 4 par arrondissement), c’est le quartier de Clignancourt, qui de loin, a le plus d’annonces suivi du quartier voisin des Grandes-Carrières. Fait intéressant, ces 2 quartiers vont du Périphérique à Montmartre.

Vous ne serez sans doute pas surpris d’apprendre que les quartiers de la Place-Vendôme, des Champs-Elysées et de Saint-Germain l’Auxerrois (Louvre) ont le moins d’annonces actives, de 19 à 26.

Ce n’est pas seulement un manque d’inventaire, c’est aussi car ces quartiers hyper-centraux et chic ont été réservés en avance par la clientèle à fort pouvoir d’achat qui a anticipé ses réservations. Plus à ce sujet, dans une autre note hebdo à venir.

Et la qualité dans tout ça ?

Passons maintenant à la qualité perçue, c’est-à-dire les notes laissées par les voyageurs précédents.

Si vous ne deviez retenir que 2 KPI, retenez ceux-ci. Les annonces disponibles pour la période des jeux présentent en moyenne une note de 4,76 et affichent 53 commentaires. Comparez votre annonce, pour avoir une idée de votre positionnement par rapport à la concurrence.

Si l’on rentre dans le détail, c’est dans le 19^e arrondissement que la note moyenne est la plus élevée avec 4,79 et dans le 2^e qu’elle est la plus basse avec 4,70 (suivi du 8^e avec 4,72). Ne vous fiez pas aux idées reçues, être dans un quartier central et huppé ne veut pas forcément dire note haute.

Autre point important, les annonces sans notes ni avis. Souvent ce sont des annonces récentes, parfois même crées spécialement pour les JO. Or sans réputation, dur de vendre à un prix élevé.  Or 37% des annonces Airbnb Paris JO 2024 n’ont pas de notes. Cela veut dire, qu’un tiers de l’inventaire actuel n’a tout simplement pas d’e-réputation et on doit le prendre en compte dans sa tarification.

Quels sont les prix pratiqués ?

Pour le détail des prix, par capacité et par arrondissement ou quartier parisien rendez-vous sur notre carte interactive, ce sera beaucoup plus lisible. Nous couvrons également une 30-aine de communes de banlieue.

Mais par ailleurs, on a regardé sur les annonces ayant le statut de superhôte sont vendues plus cher. La différence est minime sur les logements pour 2 personnes, les superhôtes chargeant 388 € la nuit en moyenne, quand les autres hôtes chargent 370 € la nuit.  

Le différentiel reste léger sur les logements d’une capacité de 4 personnes (+13 euros / nuit pour les superhôtes) et ne devient significatif qu’à partir de 6 personnes avec 130 € / nuit en faveur des superhôtes.

Que faire de toutes ces statistiques ?

Avec notre outil OptiJo, nous avons relevé et analysés plus d’un million de prix depuis septembre 2023. Ainsi les données dont nous disposons couvrent une variété de sujets : prix, capacité, localisation, qualité, statuts des hôtes …

Ça tombe bien, dans les semaines et mois à venir, nous allons balayer tous ces sujets aux travers de nos notes d’analyses hebdomadaires. Abonnez-vous ici pour les recevoir par email et réussir vos locations Airbnb à Paris en 2024 pendant les Jeux Olympiques et Paralympiques.